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        客户案例三

        深圳通报三起经营贷违规流入楼市典型案例

          3月18日,深圳银保监局与人民银行深圳市中心支行联合发布《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》,通报了三起典型案例,曝光了经营贷资金违规流入房地产市场的违规操作手法,涉案的平安银行深圳分行、深圳农村商业银行光明支行被点名批评。通报要求辖内银行对经营贷违规进入楼市等现象进一步强化管理。

          通报指出,近期核查发现个别银行仍然存在宣传展业不规范、贷款审核不严格等问题。典型案例包括,深圳农村商业银行光明支行员工李某营销展业不规范,误导客户使用经营贷资金买房。平安银行深圳分行零售客户经理陈某与“小鹏号”私下合作,通过“小鹏号”推送《平安银行抵押经营贷——可做新过户公司》文章,误导金融消费者借用“空壳公司”违规申请使用贷款。

          在“个人套取经营贷资金违规流入房地产市场”方面,平安银行深圳分行对经营性贷款借款人主体资质审核不严,未穿透式核查贷款资金流向,被点名批评。

          据通报,平安银行深圳分行客户钟某于2020年3月16日通过全款一次性付清方式购买房产,次日设立企业,持股100%,持有房产刚满六个月即向平安银行深圳分行申请房抵经营贷,贷款金额226万元,资金受托支付至张某在农业银行的个人账户。当日,张某向刘某等16人合计支付资金217万元,其中支付至刘某178.77万元,经核实为代钟某购买某住宅楼尾款。深圳市Z房地产经纪有限公司为钟某购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。

          根据通报,针对上述典型案例,深圳金融主管部门已责令相关银行立即整改,限期收回违规贷款,并对相关责任人员严肃问责。

          通报指出,部分银行贷款审核不严格。对成立企业时间与购房日期相近、持股时间短、企业办公场所无实际经营迹象、未有可覆盖与贷款规模相匹配的企业经营性流水证明、短期内有购房记录、购买抵押房产资金来源可疑等情况,部分银行未能在贷款审核中从严把控,也未严格核查资金流向。

          深圳银保监局发布的数据显示,自2020年4月开展经营贷专项整治以来,该局在2020年共部署深圳辖内中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查,选取6家银行集中开展现场检查,检查覆盖率近50%。针对发现的问题,责令银行立查立改,提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,叫停风险隐患较大的业务,处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。

          通报要求,各行要持续加强经营贷主体的真实性和资质审查,不得向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款,对企业成立或受让时间较短的借款人进一步严格审查。对房产交易完成短期内申请抵押贷款的借款人,严格审查融资需求合理性和购买抵押房产资金来源,原则上借款人持有被抵押房产时间不得低于6个月。对贷款发放前后半年内借款人及其配偶名下有新增房产记录的,进一步严格审查贷款实际用途。

          针对市场上部分不法中介以注册空壳企业、虚构企业流水、伪造交易合同等方式包装企业,提供“一条龙”造假服务等问题,通报要求各行要提高警惕,采取针对性识别手段,建立拦截报告机制,必要时将有关违法违规信息移交公安部门协同查处,有效防范违规套取信贷资金的风险,维护良好金融生态。

          中原地产首席分析师张大伟认为,经营贷是这一轮楼市上行的主要原因。“在2019年之前,购房是不太可能用经营贷的,因为无利可图。经营贷一般1-3年归本,利率远远高于按揭贷款。这种情况下,大部分人不会用经营贷买房。得不偿失。”张大伟说,“但是2020年,因为特殊政策,经营贷周期越来越长,利率远低于按揭贷款,所以不论是购房者还是银行,都有了动经营贷入楼的心思。”

          张大伟指出,经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差,同时也与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说,经营贷的风险要高于按揭贷款,但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款,所以在银行的执行层面就出现了动作走形,变相鼓励了经营贷进入楼市。

          张大伟认为,针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为,最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热,抑制楼市非理性、不健康地发展,让经营贷回归本质。(记者 程婕)

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